região de Lisboa vai ter mais 65 novos hotéis nos próximos anos, caso se concretizem todos os projectos e intenções de investimento já anunciados. A maioria destes futuros hotéis (64,6%) são das categorias de quatro e cinco estrelas, com um total de 42 unidades, estando mesmo previsto um sete estrelas, o Sana Royal Torre Vasco da Gama, no Parque das Nações.

Só para a cidade de Lisboa está prevista a construção de mais 39 hotéis, elevando a oferta hoteleira da capital para 113 unidades, contra 94 actualmente, o que significa um aumento de 41,5%. Entre os novos empreendimentos sobressaem os hotéis de quatro estrelas, com 16 unidades, seguidos dos cinco estrelas, com oito, e dos três estrelas, com sete.

Na restante região, designada em termos de promoção turística por Lisboa e Vale do Tejo (ver mapa na página ao lado), a maior apetência dos investidores por hotéis de gama superior segue a mesma tendência. De entre as 26 novas unidades programadas, 18 correspondem a hotéis de quatro ou cinco estrelas, com ligeira vantagem para estes últimos.

Verifica-se também que mais de metade (14) dos novos hotéis previstos para a região está localizada na área da Grande Lisboa, estando o município de Cascais à cabeça, com cinco novas unidades, todas de cinco estrelas. Contas feitas, isto significa que no conjunto da cidade de Lisboa e Área Metropolitana serão construídos nos próximos anos mais 42 hotéis. Isto quando nos últimos anos se verificou já um crescimento da oferta hoteleira na capital superior ao da procura, com os consequentes efeitos perversos ao nível da rentabilidade das unidades.

Segundo dados fornecidos pelo Observatório do Turismo de Lisboa, nos últimos 15 anos o número de hotéis mais do que duplicou, passando de 46 unidades em 1989 para 94 em 2005, só na capital, o que resultou num aumento praticamente idêntico do número de quartos, que passou de 6178 para 13 181 , no mesmo período.

No entanto, enquanto a oferta de quartos cresceu 113,2%, o acréscimo do número de dormidas foi bastante inferior, ficando-se pelos 46%, o que levou, em muitos casos, a uma concorrência pela via dos preços, com reflexos na perda de rentabilidade dos hoteleiros. Disso mesmo dá conta um estudo da Cushman & Wakefield, que já há cerca de um ano apontava para "uma perda efectiva de valor da maioria das unidades hoteleiras (se não em termos nominais, seguramente em termos reais)", desde 1992.

A consultora acrescentava que o volume de negócios dos hotéis não tinha sequer crescido ao ritmo da inflação e que, "mesmo sem subida de custos acima da inflação, é portanto provável que o lucro operacional bruto e o EBITDA [resultado bruto de exploração] de vários hotéis tenham estagnado ou se tenham mesmo degradado entre 1999 e 2003, embora recuperando fortemente em 2004, devido à grande subida dos preços por quarto vendido (+12,5%)".

Como já era esperado, porém, essa recuperação intimamente ligada ao Euro 2004 não se manteve em 2005, ano em que o preço médio por quarto vendido e a receita por quarto disponível (RevPAR) ficaram mesmo abaixo de 2003 - menos 4,2% e 3,6%, respectivamente -, apesar de a taxa de ocupação média se ter mantido, graças ao aumento do número de turistas, o que evitou, aliás, maiores quebras de rentabilidade no sector.

Com as novas unidades já anunciadas, aumentam também as prioridades no que se refere à adopção de medidas que possam inverter esta tendência (ver entrevista na página ao lado). C

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